A Lei Complementar nº 214/2025, juntamente com a Instrução Normativa da Receita Federal, inaugurou uma nova fase para o setor imobiliário. Essas normas alteram diretamente a tributação da locação de imóveis, trazendo maior segurança e clareza às operações.
Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), o Fisco passa a ter acesso a dados estruturados sobre imóveis urbanos e rurais. Dessa forma, locadores, investidores e profissionais do mercado imobiliário precisam se adaptar às novas exigências, garantindo conformidade e aproveitando os benefícios de uma tributação mais organizada. Portanto, o conhecimento das regras é essencial.
O que determina a Instrução Normativa
A Instrução Normativa RFB 2275/2025 obriga os serviços notariais e de registro a compartilhar informações de operações imobiliárias por meio do Sinter. Além disso, estabelece a obrigatoriedade de adoção do CIB como identificador único de cada imóvel.
Além disso, esse compartilhamento cria uma base de dados consolidada, permitindo à Receita Federal monitorar contratos de compra, venda e locação de maneira imediata e estruturada. Consequentemente, as operações imobiliárias passam a ter maior rastreabilidade, reduzindo a possibilidade de inconsistências na declaração de valores e fortalecendo a fiscalização tributária.
Conexão entre locação e valor de referência
A legislação introduziu o conceito de valor de referência dos imóveis, funcionando como uma estimativa oficial de mercado. Ou seja, o valor de referência funciona como parâmetro mínimo para declarar aluguéis.
Com o valor de referência, a Receita Federal consegue comparar os valores declarados nos contratos de aluguel com o padrão oficial, minimizando práticas de subavaliação. Dessa forma, locadores devem registrar valores de aluguel compatíveis com o mercado, garantindo transparência e evitando questionamentos fiscais.
Impactos para locadores e locatários
Para locadores, a medida significa maior fiscalização da renda obtida com aluguéis, já que o cruzamento de dados do CIB e do Sinter permite identificar discrepâncias nos valores declarados.
Por outro lado, os locatários se beneficiam da padronização, pois contratos formalizados passam a ter respaldo em informações oficiais, diminuindo disputas judiciais e aumentando a previsibilidade sobre valores de mercado.
Além disso, essa transparência fortalece a confiança entre as partes, incentivando negociações mais justas e alinhadas ao mercado.
Relação com a tributação da locação
O cruzamento de informações aumenta a eficiência da arrecadação do IBS e da CBS, permitindo à Receita identificar aluguéis declarados abaixo do valor de referência.
Dessa forma, os tributos passam a refletir de maneira mais justa a renda real obtida pelos locadores, fortalecendo a base de cálculo e garantindo conformidade.
Portanto, o novo modelo de fiscalização promove equilíbrio entre arrecadação e justiça tributária, beneficiando tanto o mercado quanto o Fisco.
Benefícios esperados
A integração entre a Instrução Normativa RFB 2275/2025, o CIB e o Sinter traz vantagens claras:
- Mais segurança jurídica para os contratos;
- Maior uniformidade na tributação de aluguéis;
- Redução de fraudes e subavaliações;
- Transparência para todas as partes envolvidas.
Além disso, esses benefícios tornam o mercado imobiliário mais previsível, organizado e confiável, incentivando investimentos e melhor planejamento tributário.
Conclusão
A Instrução Normativa, ao regulamentar o CIB e o Sinter, cria condições para uma tributação da locação de imóveis mais justa, transparente e moderna.
Com informações estruturadas e valores de referência oficiais, o Fisco obtém instrumentos mais eficazes de fiscalização.
Por sua vez, locadores, locatários e investidores ganham clareza nas operações, segurança jurídica e maior previsibilidade sobre o mercado imobiliário.
