A Lei Complementar nº 214/2025 transformou de maneira significativa o setor imobiliário no Brasil. As novas normas criaram o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que passam a incidir sobre operações de compra, venda e locação de imóveis. Essa mudança altera não apenas a forma de tributar, mas também o planejamento de investidores, locadores e empresas do ramo.
Esses tributos unificam regras que antes estavam pulverizadas em diferentes legislações, trazendo maior padronização, mas também novos desafios. A incidência do IBS e da CBS nas operações imobiliárias exige que contribuintes entendam limites, cadastros obrigatórios e regras específicas para cada tipo de transação.
Portanto, compreender os detalhes dessa legislação torna-se fundamental para evitar riscos, manter a conformidade e aproveitar benefícios previstos, como redutores e alíquotas diferenciadas.
O que são operações onerosas
O IBS e a CBS incidem sempre que há uma operação onerosa, ou seja, quando ocorre a transferência de bens ou serviços mediante pagamento. No setor imobiliário, entram nesse conceito a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis.
Isso significa que toda receita obtida com transações que envolvem imóveis passa a compor a base de cálculo dos tributos. A lei não distingue se o imóvel é residencial, comercial ou rural; a regra é clara ao enquadrar qualquer operação que envolva contraprestação financeira.
Na prática, o contribuinte precisa considerar que até mesmo rendimentos provenientes de aluguéis ocasionais ou de contratos curtos serão alcançados pela nova tributação, desde que configurem receita.
Quem é o contribuinte
De acordo com a legislação, o contribuinte é quem fornece o bem ou serviço. No caso das operações imobiliárias, isso significa que o locador ou o vendedor é o responsável direto pelo recolhimento do tributo.
Essa responsabilidade atinge tanto pessoas físicas quanto jurídicas. Portanto, um investidor que possua imóveis de aluguel ou uma empresa que atue no ramo imobiliário terão que recolher IBS e CBS quando suas operações se enquadrarem nas hipóteses legais.
O ponto central é que a lei transfere a obrigação ao explorador econômico do imóvel, eliminando dúvidas sobre quem deve recolher. Isso garante maior segurança jurídica e facilita a fiscalização.
Cadastro obrigatório no CIB
A lei instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funciona como uma base nacional vinculando cada imóvel ao respectivo contribuinte. O registro é obrigatório para pessoas físicas e jurídicas que se sujeitam ao IBS e à CBS.
O objetivo desse cadastro é oferecer mais transparência e rastreabilidade. Com ele, a Receita Federal consegue acompanhar operações imobiliárias, verificar valores declarados e identificar o responsável tributário de cada imóvel.
Além disso, o CIB permitirá cruzamento de dados com outros sistemas, o que tende a reduzir a sonegação e aumentar a eficiência da arrecadação. Para o contribuinte, isso significa a necessidade de organização documental e atenção ao correto registro.
Limites para pessoas físicas
A lei define critérios para enquadrar pessoas físicas como contribuintes regulares do IBS e da CBS. O primeiro limite é a receita anual de locação superior a R$ 240.000,00. Ultrapassado esse valor, o locador se torna contribuinte.
Outro critério é possuir mais de três imóveis locados ou vendidos em um mesmo ano. Nesse caso, mesmo sem atingir o limite financeiro, a pessoa física passa a ter a obrigação de recolher os tributos.
Também se enquadra como contribuinte quem vender imóveis construídos por si nos últimos cinco anos. Além disso, quando a receita anual superar R$ 288.000,00, a cobrança passa a ser imediata, independentemente da quantidade de imóveis.
Regra para imóveis residenciais de curta duração
A Receita Federal criou um tratamento específico para locações residenciais de até 90 dias. Nessas situações, a legislação equipara a operação à atividade de hotelaria.
Assim, os tributos incidentes são os mesmos aplicados ao setor de hospedagem, o que inclui a locação por aplicativos de curta temporada. Essa regra busca reduzir a desigualdade entre hotéis e plataformas digitais de aluguel.
Na prática, isso significa que quem oferece imóveis para estadias curtas precisará recolher IBS e CBS da mesma forma que estabelecimentos de hospedagem tradicionais.
Momento da tributação
O fato gerador do IBS e da CBS ocorre no pagamento da locação ou cessão. Desse modo, a base de cálculo corresponde ao valor efetivamente recebido, o que torna a apuração mais objetiva.
Essa sistemática impede a cobrança antecipada sobre valores não recebidos, alinhando o tributo ao fluxo de caixa do contribuinte. Assim, a tributação acompanha a realidade financeira da operação.
No entanto, exige disciplina para manter registros atualizados de cada transação. Sem esse controle, o risco de inconsistências na declaração aumenta.
Valor de referência dos imóveis
A Receita Federal publicará periodicamente um valor de referência para cada imóvel, com atualização anual no Sinter. Esse parâmetro servirá para estimativas de mercado e comparações fiscais.
O valor de referência não substitui o preço efetivo da transação, mas funciona como um indicador de consistência. Caso haja discrepância significativa entre o valor declarado e o de referência, a Receita pode questionar a operação.
Esse mecanismo traz mais padronização, reduz a subjetividade nas avaliações e fortalece a transparência no mercado imobiliário.
Redutor de ajuste
A partir de 2027, a Receita aplicará um redutor de ajuste sobre o valor de venda dos imóveis. Esse fator servirá exclusivamente para diminuir a base de cálculo das operações de alienação.
A intenção é suavizar os impactos da tributação, evitando distorções entre valores de mercado e valores tributados. Assim, a norma busca aproximar a tributação da realidade econômica das transações.
Esse redutor pode variar de acordo com características do imóvel e da região, oferecendo um mecanismo de equilíbrio dentro do sistema.
Redutor social para locações
A legislação prevê um benefício específico para locações residenciais: um redutor social de R$ 600,00 por imóvel, aplicado mensalmente. Esse desconto incide sobre a base de cálculo, reduzindo o valor tributável.
O objetivo é incentivar a oferta de moradias a preços acessíveis, equilibrando a carga tributária com a função social da habitação. Locadores que pratiquem valores moderados terão vantagem nesse regime.
Esse mecanismo cria um estímulo ao mercado de aluguel popular, ao mesmo tempo em que garante arrecadação sobre operações de maior porte.
Alíquotas reduzidas
As operações imobiliárias contam com tratamento diferenciado. A lei prevê alíquota 50% menor para transações em geral e 70% menor para locações e arrendamentos.
Essa política tributária foi criada para atenuar o impacto da reforma no setor, que movimenta grande parte da economia nacional. Com alíquotas reduzidas, o legislador busca estimular a continuidade dos investimentos no mercado imobiliário.
No entanto, mesmo com a redução, os contribuintes precisam avaliar os impactos práticos da tributação, considerando planejamento financeiro e estratégias de precificação.
Conclusão
O IBS e a CBS remodelam a tributação das operações imobiliárias no Brasil. Locadores, investidores e empresas precisam se adaptar a limites, cadastros e novas regras de incidência.
Compreender detalhes como valor de referência, redutores e alíquotas diferenciadas é essencial para manter a conformidade e garantir eficiência na gestão tributária.
A reforma traz desafios, mas também oportunidades de planejamento. Quem se preparar adequadamente terá mais segurança jurídica e competitividade no mercado.
