OPERAÇÕES COM BENS IMÓVEIS
A Reforma Tributária estabelece critérios para o enquadramento da pessoa física como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas operações com bens imóveis. Primeiramente, a legislação aborda três hipóteses de operações com bens imóveis: locação; alienação de direitos e alienação de bens imóveis construídos.
A reforma estabelece limites claros para essas atividades. A pessoa física que ultrapassa o volume definido entra no regime regular do IBS e da CBS. A habitualidade da operação determina o recolhimento do IBS e da CBS. Consequentemente, a pessoa física paga os novos tributos como se fosse uma empresa. Essa mudança exige muita atenção na gestão do patrimônio imobiliário.
LOCAÇÃO E ARRENDAMENTO
Em relação à locação e arrendamento, a legislação considera a pessoa física como contribuinte quando total dessas operações superar o limite de R$ 240.000,00. Além disso, a legislação estabelece também o limite de 3 imóveis distintos como alvos dessas operações.
Entretanto, para o enquadramento, a pessoa física deve atingir as duas condições (limite de receita e limite de imóveis) simultaneamente. Ou seja, no entanto, o enquadramento não acontecerá se a pessoa física ultrapassar o limite de receita anual, mas possua apenas 2 imóveis.
ALIENAÇÃO E CESSÃO DE DIREITOS
Similarmente, com relação às operações de Alienação e Cessão de Direitos de bens imóveis. Nesse caso, a legislação considera a pessoa física como contribuinte do regime regular quando tenham por objeto mais de 3 imóveis distintos. Entretanto, para que isso aconteça, esses imóveis devem pertencer à pessoa física há menos de 5 anos.
Desta forma, tal regra busca identificar o caráter profissional da atividade. O sistema tributário presume o intuito de lucro habitual nessas vendas. O proprietário deixa de atuar apenas na gestão de seu patrimônio pessoal. Ele passa a exercer, na prática, uma atividade empresarial imobiliária. Dessa forma, a legislação impede o uso indevido de benefícios fiscais. O Estado garante a isonomia com as empresas do setor.
ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS CONSTRUÍDOS
Analogamente, a LC 214/2025 visa diretamente a atividade de incorporação ou construção de imóveis por pessoas físicas. Portanto, a alienação de mais de um imóvel, construído pelo próprio alienante configura uma atividade empresarial. No entanto, o contribuinte só se enquadrará se a construção tiver ocorrido até cinco anos antes da operação.
Com efeito, a lei equipara o vendedor a uma pessoa jurídica automaticamente ultrapassados esses limites. O construtor assume todas as obrigações acessórias de uma empresa. A lei busca igualar as condições entre pessoas físicas e construtoras.
O que diz a Lei Complementar
A LC nº 214/2025 estabelece que a pessoa física que realize operações com bens imóveis será enquadrada como contribuinte. Esse enquadramento, baseado nas transações realizadas, é automático. Entretanto, ele pode ocorrer no mesmo ano-calendário ou no ano-calendário seguinte à ocorrência.
Essas operações com bens imóveis são a locação, a cessão onerosa, o arrendamento, a alienação, a cessão de direitos de bem imóvel e, ainda, a alienação ou cessão de direitos de bem imóvel construído pelo próprio alienante.
Os limites que enquadram a pessoa física como contribuinte do Regime Regular
Locação, Cessão Onerosa e Arrendamento
- Receita total superior a R$ 240.000,00
- Mais de 3 imóveis distintos, objeto das operações
- Receita superior a R$ 288.000,00
Alienação ou Cessão de Direitos
- Mais de 3 imóveis distintos, objeto das operações
- Mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à operação
Obs.: a legislação definiu, particularmente, as condições em que o enquadramento automático ocorrerá no mesmo ano-calendário ou no ano-calendário seguinte.
A combinação do inciso II, do §1º, com o §3º, demonstra uma regra restritiva. Ela visa definir a venda de imóveis como uma atividade empresarial, para fins de incidência do IBS e da CBS.
A regra do §3º é um filtro aplicado apenas àqueles imóveis que superam o número de 3 imóveis. Ou seja, a partir do 4º imóvel, a regra será aplicada se a pessoa física o tiver adquirido há menos de 5 (cinco) anos.
Em síntese, a propósito é diferenciar a gestão de patrimônio da especulação/atividade imobiliária profissional.
Cenário 1 – Pessoa Física que vendeu 4 imóveis
| Imóvel | Tempo no Patrimônio | O que o § 3 faz | O Inciso II é Aplicado |
| 1º | 15 anos | Ignorado (+ 5 anos) | Não entra na contagem |
| 2º | 8 anos | Ignorado (+ 5 anos) | Não entra na contagem |
| 3º | 2 anos | Considerado (- 5 anos) | Entra na contagem (T1) |
| 4º | 1 ano | Considerado (- 5 anos) | Entra na contagem (T2) |
Conclusão:
A pessoa física vendeu 4 imóveis, mas apenas 2 deles atendem a condição temporal (menos de 5 anos). Como o número de imóveis relevantes (T1 e T2) não ultrapassa 3, a regra do inciso II não se aplica à pessoa física.
Cenário 2 – Pessoa Física que vendeu 5 imóveis
| Imóvel | Tempo no Patrimônio | O que o § 3 faz | O Inciso II é Aplicado |
| 1º | 10 anos | Ignorado (+ 5 anos) | Não entra na contagem |
| 2º | 4 anos | Considerado (- 5 anos) | Entra na contagem (T1) |
| 3º | 3 anos | Considerado (- 5 anos) | Entra na contagem (T2) |
| 4º | 2 anos | Considerado (- 5 anos) | Entra na contagem (T3) |
| 5º | 1 ano | Considerado (- 5 anos) | Entra na contagem (T4) |
Conclusão:
O contribuinte vendeu 5 imóveis, e 4 deles atendem a condição temporal (menos de 5 anos). Como o número de imóveis relevantes (T1, T2, T3 e T4) ultrapassa 3, a regra do inciso II é aplica-se à pessoa física, agora contribuinte.
Conclusão
Portanto, a LC 214, de 2025, só considera a pessoa física “comerciante de imóveis” para fins do inciso II se ela negociou 4 ou mais imóveis. Ou seja, se o contribuinte os adquiriu em um período menor que 5 anos.
A LC 214, de 2025, utiliza critérios quantitativos para determinar a atividade habitual ou empresarial. Desse modo, a pessoa física se sujeita ao regime tributário mais rigoroso do IBS e da CBS.
A regra é clara: o objetivo é tributar as operações que extrapolam a gestão patrimonial básica, caracterizando uma atividade econômica profissional de comércio ou especulação imobiliária.
Em conclusão, para maior clareza, é fundamental analisar os demais critérios que enquadram a pessoa física como contribuinte do do IBS e da CBS. Eles constam nos §§1º a 7º do Art. 251.
